Qué aconsejar a propietarios e inquilinos frente a un alquiler.

Septiembre y Octubre son meses de inicio de ciclos escolares y laborales que proporcionan también cambios habitacionales. Para afrontar contratos de alquiler es importante pasar a limpio las claves que orientarán a propietarios e inquilinos en el proceso.

PARA INQUILINOS:

Devolución de fianza.

Hay las veces que se esgrime la frase “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler pactado”. Debemos aclarar que ninguna ley enmarca dicho margen. La fianza debe ser devuelta al inquilino nomás expira el contrato (siempre y cuando no hayan daños en la vivienda o períodos impagos).

Pacto de períodos de alquiler.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. En caso que el pacto sea menor a los 3 años, al vencerse el plazo acordado y no se comunique el final del contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta que se cumpla la duración mínima de 3 años.

Es recomendable actuar con un “acuerdo de terminación con liquidación”.

Al finalizar los contratos de alquiler es clave formalizar un acuerdo entre inquilino y propietario que enmarque la finalización del contrato. De este modo ambas partes se aseguran que se cumplen las obligaciones pendientes. Los dos modelos principales son: “el acuerdo de terminación con liquidación” y el “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

Cláusulas nulas.

Las cláusulas nulas son aquellas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. En el momento de consumar un contrato y formalizarlo es muy importante tener en cuenta si contiene o no cláusulas nulas. Por ejemplo los falsos arrendamientos de temporada; las negativa del propietario de la vivienda a la prórroga legal o el obligado cumplimiento del inquilino del primer año.

Qué es y cuánto se paga de ITP del alquiler.

El ITP es el impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre los alquileres. Está asociado a todas las propiedades y debe pagarse al concretarle un contrato de alquiler dentro de la declaración de Hacienda. A pesar que miles de inquilinos desconocían su existencia, Madrid, Cataluña, Asturias y Andalucía han empezado a exigir su pago.

PARA PROPIETARIOS:

Cómo protegerse ante un inquilino moroso.

Existen herramientas para prevenir los malos comportamientos de arrendatarios que incumplan con sus responsabilidades. Entre otros encontramos los avales bancarios o los seguros de alquiler que ofrecen al arrendador garantías frente a rentas impagas.

Cómo proceder con un inquilino moroso.

En los casos que el punto anterior no se haya tenido en cuenta nos enfrentaremos a una encrucijada de difícil decisión. Debemos estar preparados para el hipotético caso de que así suceda y actuar con rapidez. Expertos en leyes aconsejas siempre llegar a un acuerdo extrajudicial. Es más fácil y práctico para ambas partes, aunque poca son las ocasiones que se logra un entendimiento. En el peor de los casos, que es la vía judicial, el proceso se puede prolongar entre 3 a 8 meses.

Índices que ayudan a fijar los “ajustes” del alquiler (IPC e IGC).

Tanto propietarios como inquilinos tienen derecho de actualizar las cuotas del alquiler. Para llegar a acuerdos justos el gobierno ofrece dos índices que aportan elementos de rigor: El Índice de la Garantía de la Competitividad (IGC) para los casos que no hayan acuerdos explícitos. Mientras que el Índice de Precios de Consumo (IPC) sigue siendo la principal referencia a la hora de fijar valores de rentas.

Sanciones de alquileres en negro.

Hacienda inició un avance para detectar aquellos que alquilan en negro. En caso que un alquiler no declarado se detecte, la agencia Tributaria enviará una “propuesta de liquidación” más conocida como “paralela”. Las sanciones oscilarán entre el 50% y el 150% de lo no declarado.

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